COMO ESTIMAR O CUSTO DE UMA OBRA?

Agora vamos entender um pouco mais sobre o que é a ordem de grandeza de um projeto e como ela é determinada.

A ordem de grandeza, mas conhecida, como estimativa de custo, tem como finalidade principal proporcionar uma idéia preliminar do investimento de um projeto ou obra.  Esta idéia, como falamos anteriormente, é baseada em uma informação bastante subjetiva, e que na maioria das vezes é acompanhado de uma unidade que pode ser de área. Quem trabalha na área de construção ou projetos já deve ter ouvido a seguinte pergunta: “quanto custa uma casa com 100m²?” Acredito que se fizermos uma enquete rápida chegaríamos a um resultado próximo aos 100%. Pode até parecer exagero os 100%%, mas o que motiva as pessoas e as empresas a perguntarem é a necessidade de saber se a sua disponibilidade financeira ou os recursos que vão captar são suficientes para fazer um projeto ou uma construção serem levados adiante. É nisto que se baseiam, por exemplo, os órgãos públicos quando elaboram um plano de investimento em um determinado período de tempo.   A estimativa pode frustrar ou incentivar o andamento do processo dependendo do que busque cada um.

Também falamos que algumas pessoas, pela sua experiência no ramo, conseguem fornecer estimativas que se aproximam da realidade. Estes valores não seguem a padrões ou metodologias definidas, além de depender de quão afinado esteja o profissional com o que está sendo estimando. Este procedimento também não é aconselhável, pois não é documental, ou seja, não gera registro que comprove o valor informado. Pensem comigo: qual seria a fonte da informação que colocaríamos na bibliografia deste documento? “valores fornecidos pelo engenheiro fulano ou arquiteto sicrano”.  Aposto que os mesmos que forneceram a informação, baseadas em suas experiências, não fariam este tipo de citação em seus documentos. Porém é preciso deixar claro: não estou dizendo que a fonte não é confiável, apenas não é comprovável.

Prosseguindo, apresento a vocês as três maneiras que eu recomendo segundo minha experiência na área, para estimar os custos de uma obra:

• Estimativa através do CUB;
• Estimativa a partir de obras semelhantes;
• Estimativas a partir dos principais serviços.

ESTIMATIVA ATRAVÉS DO CUB.

Este tipo de estimativa é uma das mais utilizadas na construção civil e uma das que permitem maior aproximação. Para utilizarmos esta metodologia, precisamos inicialmente definir o que é CUB.

CUB significa Custo Unitário Básico da construção civil, e seu valor é fornecido em R$/m².  Este custo reflete a variação mensal dos insumos da construção civil (matérias, mão de obra e equipamentos) e como eles influenciam em cada tipo de construção.  A metodologia utilizada é normatizada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – sob o número 12.721. Nesta norma, está presente a metodologia de obtenção do CUB para cada tipo de edificação onde se diferenciam pelo padrão de acabamento (popular, médio ou alto), tipo (residencial ou comercial), quantidade de pavimentos entre outros elementos.

Segue abaixo algumas fontes de pesquisa para o CUB:

• SINDUSCOM – Sindicato da Indústria de Construção Civil – é uma entidade de classe existente nas principais capitais do país, e está presente em algumas cidades de grande importância político-econômica.  Mensalmente, cada entidade apresenta o CUB da sua região correspondente. Este valor pode ser encontrado no site de cada SINDUSCOM ou diretamente na entidade. Para facilitar a pesquisa de cada região existe um site que reúne todos os dados em um único lugar. Segue o link abaixo:

http://www.cub.org.br

• PINI – é uma das maiores editoras do país voltada para indústria da construção civil.  Famosa por publicações como TCPO – Tabela de Custos Para Obras – e o CADERNO DE ENCARGOS, a empresa publica mensalmente a revista CONSTRUÇÃO MERCADO, que fornece a pesquisa de preços de diversos materiais bem como o CUPE – Custos Unitários Pini de Edificações - elaborado pela própria empresa obtido a partir das pesquisas realizadas no mercado local. Estes valores podem ser encontrados no site da editora, porém faz-se necessário realizar um cadastro antes.  Segue link abaixo:

http://www.construcaomercado.com.br/IC/custos.asp

• DNIT – Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes – este órgão é um braço do Ministério dos Transportes responsável pelas obras de infraestrutura do país, exceto aeroportos, que fica sob a responsabilidade da INFRAERO. Periodicamente, o DNIT publica em seu site oficial um CUB especifico para construção e manutenção do sistema rodoviário, ferroviário e aquaviário do país, denominado de CUSTO MÉDIO GERENCIAL.  Abaixo temos o link direto:

https://gestao.dnit.gov.br/planejamento-e-pesquisa/planejamento/custo-medio-gerencial

Alguns órgãos possuem tabelas próprias para estimar os custos de suas obras, porém não divulgam abertamente para sociedade. Da mesma forma, algumas construtoras possuem um CUB próprio elaborado a partir dos registros de cada obra executada

 

ESTIMATIVA A PARTIR DE OBRAS SEMELHANTES

Este tipo de estimativa requer um pouco mais de tempo e trabalho que a anterior, mas apresenta um resultado muito bom na hora de estimar o custo de uma obra ou projeto.  A metodologia é simples: se precisamos estimar o custo de uma edificação buscamos o custo unitário, ou total, de outra com as mesmas características de acabamento, área, instalações, localização, etc. A funcionalidade da edificação é a informação mais relevante deste tipo de estimativa, ou seja, devemos comparar ponto comercial com ponto comercial, residência com residência, hospital com hospital.

Quando conseguimos todas estas informações, fica fácil determinar o custo de uma nova obra.  Claro que algumas considerações devem ser feitas como a valorização do imóvel, a depreciação com o tempo entre outros fatores mais técnicos, porém, mesmo sem estas observações, o resultado é bem confiável. A dificuldade deste tipo de estimativa é que nem sempre temos acesso a estes dados.  Sendo assim, temos que recorrer às imobiliárias.

ESTIMATIVA A PARTIR DOS PRINCIPAIS SERVIÇOS

Esta metodologia é a mais técnica, e a mais complicada para os leigos, quando buscamos determinar uma estimativa de custo.  Ela também precisa de mais dados do que as duas primeiras.  Isto porque o valor será obtido a partir do estabelecimento dos quantitativos dos principais serviços por metro quadrado. Também é necessária a obtenção do custo dos principais serviços. Segundo Aldo Dórea Mattos, em seu livro COMO PREPARAR ORÇAMENTOS DE OBRAS, os serviços contidos nas etapas de estrutura, revestimentos (piso, parede e tetos), esquadria e instalações representam cerca de 80% do valor da obra, ou seja, se conseguirmos estimar os principais serviços destas etapas terá uma boa estimativa do que será a obra.

Sabemos que há outros métodos para estimar custos, mas vejo estes que citamos são os mais acessíveis e mais fáceis de utilizar.  Vejo também que o texto apresenta uma simplificação do que é uma estimativa de custo, porém a proposta deste blog é fazer nivelar as informações gerais para depois nos aprofundarmos um pouco mais.  Em outra oportunidade iremos debater mais detalhadamente, este e outros assuntos.

Mas fica o aviso para todos... se tiverem dúvidas, perguntem!!!